原题目:2019上半年房价还要持续往下一些! “高点之后还有高点,低点之后还有低点。”这是炒过股的人,都知道的一句话。不外往往良多人以为本身是股神,总以为本身能抄到底,卖在顶。所以往往卖在半山腰,抄在半山腰的工作会比拟多。 没传闻过一句话,叫做”令媛难买牛回头“吗?实在房市也是一样的,年夜的趋向一旦转变了,哪怕是当局出手,也是难以在短时光内转变成果的。想想我们从2015年12月明白提出往库存计谋之前,做了几多的预备工作啊。各地上一轮的限购基础都铺开了,甚至施行相干退税政策了,楼市仍是没起来。最后仍是在国度把这个上升到最高层面的经济目的之后,在其 主导的信贷政策下,然后才翻转局势。 可能有的人想欠亨这个工作,可是我却想得通,那就是。由于买卖是人做的,而人是具有情感的。冷却一小我的心是须要时光的,那么在心没冷却前,火热的心做出的决议必定是火热的。同样的暖和一小我的心也是须要时光的,那么在没有暖和之前,冰凉的心做出的决议必定是冰凉的。 我知道比来有些处所一些松绑的政策,给了良多人以盼望。冰冻三尺非一日之冷,我并不以为仅凭这些政策,就可以或许热化房价这块坚冰。当然久长看来是行的,可是可能在2019年的上半年范畴仍是不可的。 (1)坚冰比我们想象的要厚 给大师看一个看一个来自封面消息的报道: 2018年12月26日,四川省成都会蜀都公证处在其官网上通知布告,嘉和世纪城16栋、19栋、20栋(商品房预售允许证编号:成房预售中间城区字第102095号)的公证摇号运动因棚改住户挂号购房人、刚需家庭挂号购房人、通俗家庭挂号购房人均无人报名挂号,现嘉和世纪城16栋、19栋、20栋项目公证摇号终止。 你没看错,就是无人报名挂号。你此刻还能在公证处官网上查到这个消息。这个时辰,你确定以为这楼盘必定是批了一个天价,欠好意思,没有! 该项目此前曾两次开盘,较上一批次摇号,最低价已从最低价7300元/平方,下调到了6300元/平方。但仍是无人来报名挂号。 当然这时辰确定有良多人把罪会怪到限购政策上往。那我就举偷偷铺开限购城市的例子吧。 据《逐日经济消息》报道,合肥已偷偷放松限购2个月了:合肥市四县一区(长丰、肥东、肥西、庐江四县及巢湖一市)家庭户无需供给社包管明即可购房;合肥市(含4县)集体户、非合肥户口(安徽省各地级市、外省)只需供给1个月社包管明(残剩11个月社保科补交)即可购房。 终局是怎么样呢?你有在伴侣圈听到合肥年夜卖吗?依据安居客上的二手房价数据,甚至哪怕偷偷铺开了,也没有止住房价向下的趋向。 这也就在侧面上应证着樱桃年夜屋子在文章傍边所说的:“开辟商告知樱桃,至少临时还没有看到后果,由于本年四五六七月份一波小阳春,把本年的购置力集中开释完了,此刻好卖的项目重要是跟二手房价钱有倒挂的限价新盘,郊区的都欠好卖。” 从如许的两个实例来看,社会意理已经产生了翻天覆地的转变了。良多人心里已经开端发生了坚冰,而这个坚冰可能比我们想象的要厚。 (2)发生坚冰的基本性原因 发生如斯坚冰的原因,在我看来是由于中美商业战,它把全部的逻辑链条全体损坏了。 进世今后中国房价的增加速度是看得见的。实在大师往看一下外汇储蓄的增加就会清楚房价为什么会涨得那么快了。在2000年,我国改造开放已经22年了的时辰,外汇储蓄才1655亿美金罢了。知道嘛?这个数字还没泰国这个小国外汇储蓄高呢,要知道泰国事没有强迫结汇,老苍生的外汇不算国度外汇储蓄的哦。 而在进世之后呢,我们的外汇储蓄攀升到了3万亿美金以上,差未几也就是上升了20倍,这个时辰我们再来看我们的均匀房价,是不是也就比它高一些罢了。 这也就是为什么,那你坐在家里,什么都不做。然后就是由于买了一套屋子,然后就赚了很多多少很多多少钱的原因地点了。 有些人可能会说,屋子涨价莫非不是由于货泉超发嘛?当然假如货泉超发的话,屋子的本币价钱那是会涨的。可是屋子的美金价钱那就纷歧定了。最典范的例子是委内瑞拉,它们国度官方颁布的通货膨胀十万倍,房价以委内瑞拉的货泉计是涨了,上涨了快两万倍,可是呢,假如以美金计价的话,那可是跌往了80%的哦! 实在也就是说,本国的货泉超发,只能激发屋子以本国货泉的计价上涨,而不克不及激发美金计价的上涨。能引起美金计价上涨的,必定是由于你的经济向好,外汇储蓄增多。 而这个时辰你再来看,老美动员的中美商业战。它的本质是什么?减弱我国的外贸赚取外汇的才能,促使大批工场和工作岗亭从中国迁离。这摇动的是我国经济的基本,摇动的是我国社会财富的基本,转变的是我国经济的基础面。 而基础面一旦由向上变为向下,大师以为逐利的本钱会若何做呢?我只想说本钱是逐利的,马克思在《本钱论》中不是有那么一段话嘛:“假如有10%的利润,本钱就会包管处处被应用;有20%的利润,本钱就能活泼起来;有50%的利润,本钱就会逼上梁山;为了100%的利润,本钱就敢蹂躏一切人世法令;有300%以上的利润,本钱就敢犯任何罪恶,甚至往冒绞首的危险。” 这个时辰回想,你再往看,海航、安邦、万达,你就会知道它们在做的是一件什么样的工作。你也就会知道李嘉诚和潘石屹,为什么要往卖出在我们看来那么好的物业。你也就会看得懂为什么那么多上市公司股东要么卖出公司,要么质押公司股权了。好比东方园林老板,经由过程向境外慈善基金捐钱的情势出往整整96亿元国民币。 而作为社会财富最后沉淀物的我国房地产,在社会财富如许被连续抽血的情形,实在是被迫的降温是坚冰的。 (3)为什么不拉房价抗衡危机? 可能良多人会辩驳上面这一不雅点,就好比。08年那场危机傍边,我国就用拉房价的措施,抗衡住了危机和老美的周期性吸血。 可是欠好意思,此次还真的不敢用了。至于为什么你往看看上市公司持有的那过万亿市值的房地产资产,就清楚了,这是我国现阶段和08年最年夜的分歧。 经由过程08年阿谁工作,似乎让良多人都貌似清楚了一个事理,那就是房产可以抗衡危机。房产是可以逆经济周期上涨的,实在原则上来说,有必定事理。由于经济傍边有个跷跷板效应,那就是实体越差,房价越好。 然后呢,导致包含上市公司在内的大师都踊跃的买屋子。 企业的踊跃买房行动,这在房价上涨时辰,是一个很是助涨的行动。可是请问,假如企业下行,须要活动资金,须要刷报表,须要还债的时辰,它会怎么办?它们是会选择把屋子卖出的。 这不是我危言耸听,大师可以肆意往百度里面本身搜,为了把中美商业战下差到看不得的财政报表刷得都雅一些,已经有很是多的上市公司已经如许做了。 这个时辰大师感到国度还敢拉房价嘛?要知道,你拉得越高,那么卖出的气力就会越年夜。至于有的人空想的房价越涨,大师越是不会卖,这是不成能的。好比大师往看李嘉诚和潘石屹,房价是涨,可是盖住他们卖的程序了嘛? 别的一个不敢像08年一样拉房价抗衡危机的原因是,中国房地产行业在2019年有6.1万亿国民币的债务待了偿。这个时辰假如你再敢拉,这些企业还敢疯的,还敢持续借钱的。而大师要知道此刻良多房地产企业的阿谁债务比,那可是已经到了80%的啊。从企业角度来说,这已经是一个很是懦弱的债务线了。再增添的话,那跟送给别人做空没差别了。 (4)出政策的目标是为稳房价 良多人可能会问了,那为什么比来各地出台了那么多的放松的政策呢?可是说句真话,那些政策真不是为了涨房价用的,而是为了稳房价用的。 给大师看一下安居客上杭州和上海的房价走势图就清楚了。没错,是向下的。可是实在下跌幅度远远不止这一点,此刻成交很是平淡,真正想成交的话,要比市场价再低个10%才有可能的。 有可能有些没房的大师会说,房价跌了,不是功德嘛?对不起,还真不是。良多小我首套的首付比例是30%,房价假如跌破30%的话,银行的这笔贷款是会有极年夜坏账风险的。而银行是我国经济的中间。假如呈现如许的工作的话,那将是会导致全部经济都呈现极年夜题目的。 再加上之前说过的不克不及涨的那些原因,实在也就是说,我国度的房价必需处在“不涨不跌”的范畴内,如许的话,才是平安的。这也就是我们政策的目的了。 这也就是为什么在2018年12月21日的中心经济工作会议全文傍边会把”保持屋子是用来住的,不是用来炒的“放在了第一条的原因了。这也就是为什么住建部再随后的亮相傍边,会直接定调说:2019稳地价、稳房价、稳预期,一切稳字当头的原因了 对此我的总结是,中心盼望处所在房地产上想要到达的后果是“ 四个不会呈现 ”。既“ 不会呈现卖不完,不会呈现买不到。不会呈现涨价,不会呈现贬价 ”。 对此我以为2019买房是不须要那么焦急的一件工作,哪怕是刚需,也可以慢慢的往选一下。俗话说,令媛难买牛回头,这是由于趋向一旦形成,很难被转变。就算政策有用果要想把房价拉住,那也是须要必定时光的。想一想2015年最高层面提出往库存之前,各地做了几多的刺激房地产动作啊。有多年夜用呢? 在这个时光之内,我们是可以慢慢选的。不消太焦急,过于焦急的话,那不是抄底,那是抄在了半山腰上的。 (5)2019房价会若何分化? 固然,政策已经明白提出稳房价的请求了。可是实在是否稳得住,这个工作仍是存在一些不断定性的。此中最年夜的一个不断定,没法有统计数据。那就是房地产傍边还有着多年夜的资金范围,会被吸到国外往。 特殊是在2018年12月21日中心年末经济工作会议全文宣布之后,这个不断定性正在增年夜。由于在此次会议全文傍边有一个工具以往每次都被说起,可是此次却很是不测的没有被说起,那就是汇率。 这个时辰你再来看国度对于金融方面的亮相,已经从2017年”守住不产生体系性金融风险的底线”,在此次最新的经济工作会议傍边改成了“打好防备化解重年夜风险攻坚战”。并且还在第六点明白了,要对外放宽市场准进。 这个时辰但凡有点常识的,看完这个都已经清楚了,那就是我国在汇率和市场准进这方面会反复97年泰国的故事。在这种情形下,会有几多的资金夺门而出,将会是一个宏大的不断定性。 当然这种不断定性的散布是不服均。在国际化水平越深的城市,这种不断定性越多。国际化越浅的城市,这种不断定性散布会越少。也就是说,在来岁大师可能会看到一个很奇怪的场景,大师以为那些很好的城市会呈现像成都那样的无人问津的局势。甚至会呈现合肥那样,哪怕暗里偷偷铺开了,也没有很显明资金涌进。而一些小县城呢,明明没有二手市场,可是新房却可以依旧卖到七八千,八九千。 同时来岁市场年夜户/小户/散户的表示,在我看来也将是纷歧样。由于商业战导致经济情况恶化的原因,为了还债和刷报表,保持现金流,像是上市公司如许的年夜户基础对于房产会是连续卖出的立场。散户呢,同样由于经济情况的恶化,会苦于没有投资渠道,只要限购放松一点,他们仍是会买进的。 最难猜的反而是小户和中户,我以为会呈现分化。然后恰是这种分化,导致了我前面所说的阿谁城市间房价变更的发生。 不外发生这种现象的基本不是出在房地产自己,而是出在国民币身上。我国国民币今朝的货泉刊行总量即是了美国+欧洲之和,这就像是吴晓波在2017跨2018的元旦晚会上讲的那样“国民币是全世界最年夜的泡沫”。以前是没有人来戳,此刻老美亲身来戳了。越来越多的人,会熟悉到这一点。也就是说越来越多的人,会往均衡到底是房价涨得多,仍是汇率跌得多,这一题目。 (6)房价何时从头上涨? 总的来说,这一次,我还满以为来岁的房价,从年夜的标的目的来说,会保持稳固的。只是在局面地域,局部时光里,会有些异动而已。 不要再空想那种中心上面喊,处所下面偷偷放的排场。由于上面临于下面的把持很是之紧了,哪怕明文写了,给了因城施策的权力。下面也只敢警惕翼翼用的,千万是不敢违反“房价稳”这个条件的。 有些人可能会说,处所莫非真的一夜之间改好了,摈弃地盘财务,不要政绩了?非也,非也,这倒不是。其实是由于此刻一切举动听批示,是比把GDP弄上往的政绩要更年夜了。 在这种年夜的条件下,我以为各地的因城施策的政策,固然都是会陆续出台的。可是都只会像是挤牙膏一样的出台。而出台的目标,不再是促涨,而是保住不下跌。要知道来岁房地产企业全年还有着6.1万亿国民币范围的债务要还的呢。当购置开辟商屋子的气力不足时,各地会实时的经由过程微调政策,放进来相等的购置气力进行消化。 而假如真正想要翻转趋向,从下跌趋向翻转到上涨趋向的话,那必定是要呈现一件足够分量的工作,才行的。这种各地一路挤牙膏的工作,那不知道要做几多,才干从量变激发质变的。 在我看来,这个工作最有可能的是汇率忽然性的年夜跌。由于忽然性的汇率年夜跌,可以解决好几个题目。 第一个是引起美方顾忌的一个题目,那就是我方GDP总量到达了他们GDP总量60%的题目,只要汇率一改,折算数据就会改,这将会有助削减美方放在我国身上的眼光。固然中美持久奋斗的局势已经形成了,可是压力轻一点,老是好的。 第二个是汇率下降有助于辅助我国的产物在国际上恢复竞争力。我国为什么会被逼老美一个加关税政策就逼到墙角?这是由于其它国度这些都对老美货泉年夜幅度贬值了,使得我国产物在它们国度都没有了竞争力。由于和老美汇率没怎么变更,也就只在老美那边有竞争力。而不竭扩展外贸在老美何处份额的成果,就会是被老美掐着脖子。 第三个是汇率下降有助于吸引资金回回。天子的新装能撑一时,不克不及撑一世,这个歌事理谁都清楚。能撑多久就撑多久的题目。莫非真的指看全部世界捏着鼻子认你一个国度刊行的货泉量可以即是美国+欧洲这个事实嘛?不克不及啊,不然全世界列国比谁印钞程度高好了。解决这个危机最年夜的措施,说白了就是贬值。好比像是2014年俄罗斯金融危机里那样,忽然在1月内贬值了一倍。放在国民币身上那不是被贬往了一个美国,就是贬往了一个欧洲。那如许的话,国民币的泡沫就即是没有了呀。而没有了泡沫之后,国内资产对于国际买家来说,都变廉价了呀。那资金会纷纭回流的。 差未几经由过程如许的措施之后,是可以把今朝已经向下的经济基础面扭转过来的。那么中国就可以开端了从头赚钱,从头积聚财富。如许的话,作为社会财富最后沉淀池的房地产,天然而然的就会起来了。由基础面改良,推进着起来。 (7)物价会涨过房价 同时我以为还会产生是一件工作是,那就是来岁平易近生物质的涨幅会跨越房价的涨幅。这个工作从2018年12月21日宣布的中心年末经济工作全文傍边,也是可以或许看得出来的。 在本次经济工作会议傍边对于财务和货泉政策描写是如许的:“持续实行积极的财务政策和稳健的货泉政策,当令预调微调,稳固总需求;积极的财务政策要加力提效,实行更年夜范围的减税降费,较年夜幅度增添处所当局专项债券范围;稳健的货泉政策要松紧适度,坚持活动性公道富余,改良货泉政策传导机制,进步直接融资比重,解决好平易近营企业和小微企业融资难融资贵题目。” 说简略一点,也就是会坚持活动性比拟富余的货泉情况。而此刻房价要稳住,不克不及涨,不克不及跌了之后,这些货泉能往哪边往了?以前物价坚持稳固,都是货泉洪水都往房价里面往了的成果。此刻房价这条道堵了之后,货泉洪水当然是回到物价那条道啊。 这也就是为什么在全文第二点傍边会说,要增进形成强盛国内市场,加速教导、育幼、养老、医疗、文化、旅游等办事业成长,改良花费情况,落实好小我所得税专项附加扣除政策,加强花费才能的原因了。 这一点已经算是昭示了。不外在我看来,这一点是必定的,汇率下跌的成果就是输进性的通胀,就是物价上涨。在这种情形下,房价涨不外物价,实在在2014年的俄罗斯,以及在全世界都是产生过无数遍的。这是完整合适经济纪律的一件工作。 (8)不要焦急 在这种情形下,我会倾向以为,不要太焦急的买房。想买的可以先往多看看,然后盯着汇率的旌旗灯号就好。认真的汇率贬值下来的时辰,再脱手。 为什么会如斯建议呢,由于你还要往看一下,你看上楼盘的开辟商熬不熬得过这一关。就好比说此刻,全国地产百强银亿得债券已经无法如期足额兑付了。假如你先下手,那将是会有可能买到破产地产公司屋子的。 同时可以安心的是,在来岁全年6.1万亿国民币债务的压力之下,开辟商整体上来说,是硬气不起来的。信任大师也传闻过,全国已经有产生开辟商逼迫员工本身购置房产的消息了。可是实在不仅仅如斯的,一些比拟小的开辟商连退出市场的机遇都没有,直接是倒闭了的。 同时呢,那些由于汇率贬值到位进来的资金,它们是不会第一时光进进到房地产的。由于中国屋子良多,有的的是机遇。相对来说,颠末供应侧改造之后,各个财产残剩的还比拟好的公司已经比拟少了。上市公司也就那么两三千家罢了。而屋子呢,一套屋子就算它一百万,一栋两梯四户两单元33层的就要2.64个亿了。还不如先往抄底这些有限的财产和股票,好得多。 也就是说,固然在汇率贬值那一刻房价会有所涨幅,可是真正的涨幅会到海外涌进的资金抢完有限的财产和股票之后,才会年夜范围的进进房市下手。返回搜狐,查看更多 义务编纂: