原题目:潍坊房价有降的可能吗?这么高的房价到底是怎么构成的? 在之前我们做过的土拍快报中,每当说起“楼面价”的时辰,良多新粉会表现不解,楼面价才2000-3000,怎么屋子卖价会这么高?本篇将为大师做一下科普,一个屋子从头至尾的本钱会有几多。你就知道,在楼面价以外,竟然还有这么多的本钱! 一张图先来简略get下: 那么简略直接的就来了,等下次看到楼面地价的时辰,可以直接乘以3摆布,可以年夜体测算出其本钱价钱了(这里咱不会商地盘价钱是否有返还等题目,只看概况价钱)。 下面我们每项本钱零丁进行下说明: 地盘本钱(25%-30%) 通俗点说就是开辟商拿地的本钱。占比年夜约25%-30%。一宗地盘要进进开辟阶段之前,必需要颠末领土资本局的“招拍挂”流程,开辟商在竞买地盘胜利后,才干获得此地盘的开辟权。拍卖的资金,即“地盘出让金”,进进处所当局的财务专户。 说明下我们凡是说的“楼面地价”: 楼面地价=地盘总价/总建筑面积,即单元建筑面积上的地盘本钱。 建安本钱(30%) 建安本钱是房价中相对稳固的部门,是衡宇建筑本钱和衡宇举措措施装备安装本钱的简称,占比约30%。 重要可以分为三个部门: 1、前期用度。重要包含七通一平用度和专项用度。 七通一平用度是指使建筑地段通水、通电、通路、通邮、通信、通热气、通天燃气或煤气、平整地盘的资金投进。 专项用度指付出给设计公司的总体计划、房型设计等用度。 2、土建用度。这部门是决议此衡宇质量的要害步调!开辟商在这个部门投进的几多,将决议屋子的终极质量! 3、配套举措措施用度。这部门重要包含开辟商在绿化、卫生、教导、小区公共办事、小区公共举措措施等方面破费的资金。 税费(25%) 税费也是开辟本钱中占比很是年夜的一部门,不看不知道,一看吓一跳啊!下面我们来看下每个环节所涉及的税种。 取得地盘环节:重要涉及契税、印花税。 扶植开辟环节:重要涉及地盘应用税、印花税。 发卖环节:重要涉及增值税、地盘增值税、企业所得税、附加税、印花税等。 发卖治理本钱(5%-10%) 发卖治理本钱包含开辟商经营本钱、告白宣扬用度、营销代办署理用度、融资本钱等。 开辟商利润(10%摆布) 一个项目假如在正常的市场情况下正常运营,利润年夜约10%摆布;做的好的项目,可以到达20%以上;做得欠好的就不说了,赔钱的、烂尾跑路的都有。 假如是在地价低的时辰拿的地,遇上了房价上涨的好行情,那么开辟商利润就尽对不止这个数了。再加上开辟商用回笼的资金再进行下一个项目标开辟等操纵,那么算下来的利润就是不成描写的高利润了。 潍坊房价怎么走? 看完了构成房价的这些本钱,再来想下房价是否会降下来。别提工资和房价是否匹配,哪里又能匹配呢? 地价:此刻潍坊的地价,早就不是本来百万以内的级别了,此刻起拍一般城市是300万+,高的会到达400万甚至500万以上了。但从近期的地盘市场来看,潍坊地价还算比拟安稳。 建安本钱:这小我工、原资料,只会升不会降。 税费:这个国度定的,没辙。 那么,能运动的,就是发卖治理本钱和开辟商利润了。在今朝潍坊的横盘震动期呈现的价钱优惠,最重要的原因就是前期拿地本钱低,可以有必定的利润空间让利,但还没触及到年夜幅紧缩发卖治理本钱和利润的水平。 后期品牌年夜房企,就是那些拿地价钱不低的房企,他们是没有前期低价地的上风的(别跟我提地价返还!否则公然这些地价干嘛用的?),这些楼盘一旦进市,势必价钱不会低了,所以,有需求的,该上车,就上车吧。 哦漏,这篇涉及到前期很多多少粉丝会问的题目,在此进行了梳理息争答,敲黑板划重点了,期末会考。 起源:潍坊楼市新动态返回搜狐,查看更多 义务编纂: