原题目:借重而为?看了N个仰光楼盘后我感到仍是算了! 1 借重而为?为时尚早! 在曩昔5年里仰光房价下跌了30%以上,尤其是在2017年后下跌幅度最年夜。 自2011年以来,仰光新建楼盘如雨后春笋,竞争剧烈,可是无论是当地仍是海外人士的购房需求却相当低。 是以仰光房价也随后呈现连续下跌,甚至仰光的开辟商碰到有刚需客户时,就会选择降价出售或者转为出租来转手回笼资金。 不外缅甸城市与衡宇成长部于2017年12月14号正式公布《公寓法细则》,意味着外国人终于可以光明磊落地在缅甸买房,那时市场一度预估许仰光的房价又要一涨再涨了。 再加上中国提出“一带一路”,而缅甸恰好在这条路上,借的也就是这个势。 但本年来缅投资的外国企业数再次下降,房地产租赁市场是以慢慢低迷。 尽管《公寓法》出台有一段时日,但至今尚未有起现实感化。是以,海外人士仍然对购置公寓迟疑未定,大都浮现张望立场。 是以,借重而为也就为时尚早! 2 仰光房产市场成长情形 1 城市及房价近况 先来说说仰光这个城市。仰光是缅甸的经济、文化中间(原缅甸首都),生齿约500万人摆布,大要占缅甸生齿的10%。 图为仰光市区 缅甸领土面积达67万平方千米,为东南亚面积第二年夜国度、中南半岛面积最年夜的国度。 而仰光作为缅甸境内最年夜城市、东南亚最年夜口岸之一,无论从政治经济,仍是文化不雅光来讲,仰光都是缅甸最主要的城市。 其”东方花圃城市”的称号也非浪得虚名,天然喜好者会被这里迷人的湖泊、翠色旺盛的公园所吸引。 图为缅甸皇家湖公园 除此之外,到了之后才感到令人加倍印象深入的仍是这座城市的融会性。 仰光很好地均衡了传统文化和现代气味,有着分歧宗教布景的人们都能在这里协调地假寓生涯。 和以前比拟,缅甸的政治体系体例成熟了良多,在甲士政治转向平易近选当局后,可以说缅甸产生了翻天覆地的变更。 尤其是参加中国的一带一路倡议后,吸引外国投资,鼎力推动基本举措措施扶植,缅甸也迈进了一个飞速成长的时期。 图为中缅铁路及输油输气管道线路图 做为缅甸前首都,无论是经济成长仍是城市扶植都是更为国际化。而2005年迁都的新首都内比都,只不外是一个不起眼的小城市。 二战前仰光曾是个金融中间,在东南亚地域算是个相当好的城市,可是比来几十年没有几多变更,很多举措措施陈腐老化。 这也是我察看缅甸房产只存眷仰光这一个城市的原因。 图为仰光又老又慢的环城小火车 但缅甸经济仍比拟落伍,基本举措措施陈腐,电力、电信、收集成长迟缓,尤其是交通,全城仅有一条环城小火车连通。 图为仰光的环城小火车线路图(数据起源:维基百科) 可是作为经济中间的仰光和缅甸曼德勒、果敢等其他城市比拟,已经算是相对发财了。 再来看房价,往年仰光房价均价为20万缅币/平方英尺,也就是约合国民币9548元/平方米。 图为2018年仰光各区房价(数据起源:JVMynmar) 图为2018年仰光最贵路段的房价(数据起源:JVMynmar) 但缅甸是一个贫富南北极分化很严重的国度,没有中产阶级,贫富差距极为严重。 图为仰光大众2018年代人均收进(数据起源:numbeo) 仰光大众一般月收进约为国民币1777.68元,而仰光房价却高的离谱,可见仰光通俗大众很难累赘得起。 而到仰光看了一年夜圈后的人城市得出一个结论:房价和屋子高度一样高。 今朝市场在售的十几个高等公寓楼价钱差别较年夜,价钱一平米一万到两万国民币不等。 图为仰光几个开辟商售楼部的沙盘 这些楼盘年夜部门都是精装修,没有毛坯房,都配有健身房、泅水池、安保体系,整体为新加坡设计。 图为仰光第一个高级公寓的项目告白 仰光的地位超好的中间楼盘在我看来外部看起来确切高级,可是看了交房尺度后,我只能说算是中心程度。 固然一两万的房价放在国内也不算什么,但要害是缅甸大众的购置力其实堪忧。 问了本地人,仰光有钱的人直接就住别墅了,本地人真的很少买公寓。我又探听了一下付款方法。 首付20—30万国民币,交房时付出完成35%,余下的在36或48个月内付清,也可以在付35%后贷款,可是贷款利钱却高达13%!! 2 酒店带动房价腾飞 仰光的酒店市场两级分化比拟显明,一些早年建筑的酒店因为年久掉逐渐修游人罕至甚至退出市场。 而市内新建酒店基础都走高端路线,加之仰光市酒店求过于供,酒店价钱常年保持高位。 图为仰光一家高等酒店 但跟着缅甸的开放和美国解除封闭后,旅客簇拥而至,仰光的酒店供给仍呈紧缺状况,预定之后到现场无房也是常有的事。 2013年仰光楼市一度浮现出一片繁华的气象,仰光市区100多平方米的电梯公寓均匀每平方米近600万缅币(约3万国民币); 而高层办公楼售价已达每平方米近947万缅币/平方米(约国民币为42046.8元/平米)。 那时仰光酒店的价钱与新加坡相当,公寓每平方米月房钱与中国喷鼻港房钱差未几。 要知道2013年全球房价排行榜中,中国喷鼻港房价排在第2位,100万美元只能买到20.6平米的豪宅。 而新加坡房价排在第4位,100万美元只能买到买到32.6平米的豪宅,那那时仰光的房价有多高,可想而知。 3 暴涨后泡沫欲破 酒店市场极化走势的背后表现的是全部仰光不动产市场的变更情形。与酒店市场相似,仰光的房地产市场同样也处于两级分化的局势。 年夜大都当地居平易近都栖身在旧式公寓,即即是在市中间苏雷塔四周,仍然可见大批缺少补葺的破败居平易近楼,整体情形与国内的城中村很是类似。 但另一方,仰光市区近年推出的新楼以高端公寓和写字楼为主,部门项目租售价钱程度比肩甚至跨越了新加坡。 一方面很多通俗仰光市平易近无力改良栖身状态,另一方面高端地产和外国人公寓的价钱却不变或走低的局势。 因为尽年夜大都仰光居平易近的收进程度较低,加之缅甸缺少靠得住的住房贷款市场,这些高端地产今朝整体浮现供过于求的状态,也一向激发本地人对房产泡沫的担心。 进进2018年以来,仰光房价下跌了近1000万到1500万缅币摆布,购置需求也远不及预期。 甚至开辟商的发卖模式已经过本来的期房预售改变为现房分期付款的模式,为购房者减轻累赘。 3 仰光楼市为何借重不为? 1 仍未摆托甲士政治 缅甸自2010年睁开年夜选后就开端了参军权当局向平易近主当局过渡的程序。 然而军方还是与平易近盟并立的两年夜权利中间之一,军政关系将来成长的黑白尚待察看,平易近族冲突、宗教抵触、经济社会成长落伍等困难也都摆在新当局眼前。 图为缅甸年夜选的投票现场 缅甸将来国度治理须要平易近盟与军方彼此尊敬、亲密合作,需要时做出让步妥协。 当前,缅甸依然没有解脱甲士独年夜的局势,处于新旧系统剧烈博弈、将来尚不断定的时代。 2 经济基本单薄 跟着平易近主转型和西方制裁的纷纭撤消,缅甸一夜之间似乎成为投资“热土”。 而事实上阅历多年的制裁和孤立,缅甸经济没有明显成长,各方面投资前提都十分落伍,成为真正的投资市场尚需时日。 世界银行宣布的《Doing Business2018》(全球营商情况陈述)从10个方面临列国营商情况进行了评估,缅甸在190个参评经济体中仅排名第171位。 数据起源:World Bank 起首,缅甸软硬件基本举措措施扶植滞后。交通、通信、电力等基本举措措施较差,特殊是公共电力供给不稳固,严重制约经济成长。 除了硬件,缅甸在当局治理、法令与轨制扶植、专业人才等软件方面也较为欠缺。 缅甸当局缺乏治理经济的经验,税收和法令轨制不健全,财务赤字和高通胀持久困扰缅甸经济。 别的,缅甸地盘所有权不明白,拆迁徙平易近题目凸起,经常呈现胶葛和抗议。这些题目都对外来投资者提出严重考验。 3 局部地域动荡不安 缅甸拥有135个平易近族,自1948年解脱英国殖平易近统治获得自力后,几十个少数平易近族各自组织武装,对抗中心当局,内战至今未息。 但因为题目的庞杂性,缅甸少数平易近族处所武装与中心当局的冲突短期内似乎无法获得基本解决。 图为中国驻缅甸年夜使馆就缅北武装冲突予以训斥 少数平易近族武装盘踞的地域多与中国交界或附近,中国云南方境恰好就在冲突频发地域。 假如缅甸国内冲突题目不解决,将严重影响中国在缅甸投资年夜型项目标可行性和平安性。 图为近日揭穿罗兴亚危机的路透社记者被重判7年 此外,连续一年的缅甸的罗兴亚危机也已经引起国际社会的强烈存眷和批驳,严重影响了缅甸国际形象,将来也仍将会是影响缅甸社会稳固、国度成长的一年夜身分。 4 投资建议 1、总的来说,我仍是保持我那句“危邦不居,乱邦不进”的原则,今朝我不建议投资缅甸房产。 2、仍保持投资仰光房产的建议投资2房以上的年夜户型。面积区间90—140平方米在仰光最受接待。 仰光的富人家庭年夜部门拥有2—3个小孩,2房以下的小户型需求较少。 从投资的角度看,90—140平方米房产简直合适年夜部门买家的需求,更易转手。 3、针对外国人投资公寓的话易出租的房产是首选。 外国人租住的区域,除了市区几个办事式公寓外,大批的中国、韩国商人栖身在FMI CITY、NAWARDAY等别墅区也值得斟酌。 其周边有三个产业开辟区(兰年夜亚、雪林班、雪必达),生齿密集,贸易运动频仍,往市区与机场交通都很方便。 但衡宇供给有限,这些区域租赁需求连续强劲,每年房钱上涨幅度近10%。返回搜狐,查看更多 义务编纂: